Baufinanzierung - Abschlussfinanzierung

Die Zinsbindungsfrist für Ihre Baufinanzierung läuft bald aus?

Dann wird es Zeit, über eine Anschlussfinanzierung bzw. eine Umschuldung nachzudenken und Ihr Darlehen Ihren aktuellen Bedürfnissen anzupassen. Eine Anschlussfinanzierung bietet Ihnen nicht nur die Möglichkeit, die Darlehenskonditionen neu zu verhandeln und gegebenenfalls sogar das Kreditinstitut zu wechseln.

Sie können den neuen Kredit auf diese Weise natürlich auch an Ihre aktuelle Lebenssituation anpassen, beispielsweise was die Höhe der monatlichen Raten oder etwaige Sondertilgungen angeht. Wenn Sie sich für einen Bankwechsel entscheiden, sollten Sie allerdings beachten, dass hierfür die Grundschulden neu eingetragen werden müssen. Üblicherweise genügt hier die (kostengünstige) Abtretung der Grundschuld an das neue Kreditinstitut, in seltenen Fällen wird allerdings auch die Löschung der alten und der Eintrag einer neuen Grundschuld verlangt.

Das häufige Argument der Hausbank, bei einer Umschuldung würden hohe Gebühren durch den Wechsel des Kreditinstitutes anfallen, weswegen sich eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank kaum lohne, ist in den meisten Fällen Unsinn. Im Durchschnitt betragen die Wechselgebüren nämlich nur etwa ein Zwanzigstel von dem, was Sie tatsächlich sparen können. Überhaupt ist bei Angeboten der Hausbank (zumindest im Falle der Anschlussfinanzierung) meist Vorsicht geboten: die von der bestehenden Bank angebotene Anschlussfinanzierung anzunehmen ist sicher der einfachste, aber auch fast immer der teuerste Weg, da die Bank Ihre Bequemlichkeit meist mit überteuerten Konditionen ausnutzt. Ein Alternativangebot, dessen Zinssatz nur 0,5 Prozent unter dem Angebot der Hausbank liegt, kann aber (je nach Darlehenssumme und Laufzeit) bereits eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro für Sie bedeuten.

Prinzipiell können Sie Ihr Darlehen immer umschulden, wann Sie möchten. Wenn Sie allerdings beabsichtigen, Ihren Kredit während der Zinsbindungsfrist abzulösen, sollten Sie folgendes bedenken: es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens, wenn diese Rückzahlung ausschließlich auf die Sicherung günstigerer Zinsen abzielt. Bei Zinsbindungsfristen unter zehn Jahren hängt es also allein vom guten Willen Ihrer Bank ab, ob sie Ihrem Umschuldungsanliegen entspricht, und wenn Ihre Bank mit Ihrem Vorhaben einverstanden sein sollte, so wird eine meist unverhältnismäßige Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Die Banken beanspruchen diese Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus die durch die vorzeitige Ablösung entstehenden Zinsverluste auszugleichen.

Eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung ist also nicht nur äußerst mühsam, sondern auch äußerst kostspielig – sie rechnet sich nur in den seltensten Fällen. Eine Ausnahme bilden hier allerdings Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren, denn nach 10 Jahren haben Sie grundsätzlich das Recht, mit einer Frist von 6 Monaten das Darlehen ganz oder teilweise und ohne Aufschläge zurück zu zahlen.

Am Ende der Zinsbindung ist eine Umschuldung jedoch absolut unproblematisch. Sie sollten aber mindestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Ihres Kredites Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung einholen, denn so vermeiden Sie, unter Zeitdruck übereilte Entscheidungen zu treffen.

Wenn die Zinsbindung Ihres Darlehens innerhalb der nächsten 42 Monate ausläuft, so haben Sie auch noch die Möglichkeit, sich heute gültige Konditionen im Voraus für ein Darlehen zu sichern, dass Sie erst in Zukunft benötigen werden. Diese Vorgehensweise ist natürlich nur dann sinnvoll, wenn Sie erwarten, dass die allgemeinen Darlehenszinsen zum Ablösezeitpunkt deutlich höher liegen als heute. Diese Form der Anschlussfinanzierung nennt sich Forward-Darlehen, der Zinssatz für diese Darlehen liegt in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen für herkömmliches Darlehen mit gleicher Laufzeit. Die Höhe des Zinsaufschlags hängt dabei von der Dauer der Vorlaufzeit und der aktuellen Situation der Kapitalmärkte ab. ACHTUNG: Ein Forward-Darlehen ist keine Option, das bedeutet, dass Sie die Umschuldung zum vereinbarten Zinssatz vornehmen müssen. Wenn die aktuellen Zinsen zum Umschuldungstermin deutlich niedriger sind, müssen Sie das Forward-Darlehen trotzdem zum vereinbarten Zinssatz in Anspruch nehmen.Überlegen Sie also lieber genau, ob Sie mit einem Zinsanstieg über das Niveau des aktuellen Forward-Zinssatzes rechnen oder nicht.

Wenn Sie sich unsicher sind, welche Form der Anschlussfinanzierung für Sie die richtige ist, so nutzen Sie auch auf jeden Fall unser kostenloses und unverbindliches Beratungsangebot.